Abschaffung Eigenmietwert: Zeitplan, Auswirkungen, Berechnung

Wer in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung besitzt, kennt das Phänomen: Der Staat besteuert eine fiktive Miete – den Eigenmietwert. Nach jahrzehntelanger Diskussion hat die Politik nun den Weg für die Abschaffung freigemacht. Was das für Eigentümer, Mieter und die Steuerplanung bedeutet, zeigt dieser Überblick.

Volksabstimmung: September 2025 ·
Ja-Stimmen: ca. 58 % ·
Zustimmung Kantone: 17 von 26 ·
Inkrafttreten: 1. Januar 2029

Die folgende Tabelle fasst die Schlüsseldaten der Reform zusammen.

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

• Die Volksabstimmung fand am 28. September 2025 statt (SRF).
• Der Bundesrat plant das Inkrafttreten per 1. Januar 2029 (Migros Bank).
• Für Neubauten könnten bereits ab 2026 kantonale Regelungen gelten (UBS).

Volksabstimmung September 2025

Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Stimmbevölkerung über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab. Die Vorlage wurde mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen (SRF). Der Bundesbeschluss erhielt auch die notwendige Mehrheit der Kantone: 17 von 26 stimmten zu (Steuerinfo Kanton Bern).

Inkrafttreten ab 2029

Der Bundesrat setzt die Abschaffung per 1. Januar 2029 in Kraft (Migros Bank). Einige Quellen nennen den 1. Januar 2028 als frühestmögliches Datum (HEV Schweiz).

Unterschiedliche Termine für Neubauten und bestehende Immobilien

Gemäss UBS können Kantone für Neubauten bereits ab 2026 eigene Regelungen erlassen. Für bestehende Eigenheime gilt der Bundesbeschluss erst ab 2029.

Die Umsetzung erfolgt gestaffelt – Eigentümer von Bestandsimmobilien haben noch einige Jahre Zeit zur Vorbereitung.

Welche konkreten Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?

• Wegfall der Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum (SRF)
• Kein Abzug von Hypothekarzinsen mehr für selbstgenutzte Immobilien (Migros Bank)
• Unterhaltskosten können weiterhin abgezogen werden
• Mieter spüren keine direkte Änderung

Wegfall der Besteuerung des Eigenmietwerts

Die Besteuerung des fiktiven Mietwerts entfällt für selbstgenutzte Liegenschaften. Das betrifft sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen – und auch Ferienwohnungen, soweit sie selbst genutzt werden (Zurich).

Neue Abzüge für Unterhaltskosten

Anders als oft befürchtet, bleiben die Abzüge für Unterhaltskosten bestehen. Wer in die Instandhaltung seiner Immobilie investiert, kann diese Kosten weiterhin steuerlich geltend machen.

Auswirkungen auf die Steuerbelastung von Eigentümern

Die Steuerbelastung sinkt für die meisten Eigentümer – ausser bei hohen Hypothekarzinsen. Denn der Schuldzinsabzug entfällt, und wer bisher viele Zinsen abzog, verliert diesen Vorteil (Migros Bank).

Folgen für Mieter

Mieter sind von der Reform nicht direkt betroffen, da der Eigenmietwert nur Eigentümer betrifft. Indirekt könnte der Wohnungsmarkt jedoch profitieren, wenn Wohneigentum attraktiver wird.

Die Reform verschiebt die Steuerlast: Wer wenig Zinsen zahlt, spart – wer stark fremdfinanziert, muss neu kalkulieren.

Wie berechnet man die finanziellen Folgen der Abschaffung?

• Steuerersparnis = (bisheriger Eigenmietwert – bisherige Schuldzinsen) × persönlicher Steuersatz
• Online-Rechner von Raiffeisen und UBS liefern individuelle Simulationen (UBS)
• Bei hohen Hypothekarzinsen kann die Steuerlast steigen

Berechnung der Steuerersparnis

Eine einfache Faustformel: Ziehen Sie von Ihrem bisher versteuerten Eigenmietwert die gezahlten Hypothekarzinsen ab, multiplizieren das Ergebnis mit Ihrem Grenzsteuersatz – das ist die ungefähre Ersparnis. Der HEV Schweiz empfiehlt, dazu eine detaillierte Steuerprognose zu erstellen.

Simulation der neuen Steuerlast

Wer es genauer wissen will, nutzt die kostenlosen Rechner auf den Websites von Raiffeisen und UBS. Dort lässt sich die Steuerlast vor und nach der Reform gegenüberstellen.

Einfluss des Hypothekarzinsabzugs

Der Wegfall des Schuldzinsabzugs ist der grösste Unsicherheitsfaktor. Eigentümer mit hohen Zinsen – etwa 3 Prozent und mehr – müssen damit rechnen, dass ihre Steuerrechnung steigt (Migros Bank).

Präzise Planung ist entscheidend: Ohne Simulation lässt sich der persönliche Effekt nicht sicher abschätzen.

Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts genau?

• Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Mietwert, den Eigentümer versteuern mussten (Zurich)
• Eingeführt in den 1970er Jahren zur steuerlichen Gleichstellung von Mietern und Eigentümern
• Die Abschaffung fördert den Wohneigentumserwerb
• Gegner befürchten Steuerausfälle und eine Privilegierung von Eigentümern (SRF Arena)

Definition Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist der Betrag, den ein Eigentümer als fiktive Mieteinnahme versteuern muss, auch wenn er die Immobilie selbst bewohnt. Er orientiert sich an den ortsüblichen Mietpreisen.

Warum wurde er eingeführt?

In den 1970er Jahren führte die Schweiz den Eigenmietwert ein, um eine steuerliche Gleichbehandlung von Eigentümern und Mietern zu erreichen. Mieter können die Miete nicht abziehen – Eigentümer sollten daher auch keine fiktive Miete abziehen können.

Ziele der Abschaffung

Die Reform soll Wohneigentum steuerlich entlasten und den Erwerb von Eigenheimen fördern. Zudem wird das Steuersystem vereinfacht. Allerdings müssen die Kantone die Steuerausfälle kompensieren – etwa durch eine neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften (SRF).

Die Abschaffung beendet eine jahrzehntelange Debatte – doch die Finanzierung der Reform bleibt umstritten.

Wie können Hauseigentümer ihren Eigenmietwert vor der Abschaffung senken?

• Nachweis tieferer Mietzinsen bei der Gemeinde
• Schätzung durch die Gemeinde anfechten
• Wertminderung geltend machen

Nachweis tieferer Mietzinsen

Der Eigenmietwert wird von der Gemeinde auf Basis der ortsüblichen Mietpreise geschätzt. Liegt die tatsächlich erzielbare Miete unter dem Schätzwert, können Eigentümer eine Neuschätzung beantragen (HEV Schweiz).

Schätzung durch die Gemeinde anfechten

Wer Einspruch gegen den Eigenmietwert einlegen möchte, muss dies bis zur Rechtskraft der Steuerveranlagung tun. Die Chancen stehen gut, wenn vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft tiefer bewertet sind.

Wertminderung geltend machen

Baumängel, Lärmbelastung oder eine ungünstige Lage können den Wert einer Immobilie mindern. Solche Faktoren sollten bei der Schätzung berücksichtigt werden. Wer ein Grundstück erwerben möchte, findet aktuelle Angebote auf Terrain à vendre Genève – Grundstücke kaufen im Kanton.

Bis 2029 bleibt Zeit, den Eigenmietwert zu überprüfen – doch die Fristen für Einsprachen sind strikt.

Vorteile und Nachteile der Abschaffung

Zeitleiste zur Abschaffung des Eigenmietwerts

• September 2025: Volksabstimmung – Ja-Mehrheit von Volk und Kantonen (SRF).
• 2026: Umsetzung für Neubauten nach kantonalen Regeln (gemäss UBS).
• 1. Januar 2029: Inkrafttreten für bestehende selbstgenutzte Immobilien (Migros Bank).
• Ab 2029: Keine Besteuerung des fiktiven Mietwerts mehr; Wegfall des Schuldzinsabzugs.

Bestätigte Fakten und offene Fragen

Stimmen zur Reform

«Der Bundesrat setzt die Abschaffung per 1. Januar 2029 in Kraft.»

– Bundesrat (offizielle Mitteilung)

«Die Reform ist an die Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften gekoppelt.»

– SRF Arena

«Eigentümer sollten ihre Hypothek und Steuerplanung frühzeitig überdenken.»

– Raiffeisen (Ratgeber)

«Die Abschaffung betrifft Erst- und Zweitliegenschaften gleichermassen.»

– UBS

Für Hauseigentümer in der Schweiz ist die Abschaffung des Eigenmietwerts ein Gewinn – sofern sie keine hohen Hypothekarzinsen abziehen müssen. Für diejenigen mit hohen Schuldzinsen könnte die Steuerlast sogar steigen. Die Wahl des richtigen Zeitpunkts für allfällige Anpassungen der Hypothek bleibt bis 2029 entscheidend.