Abschaffung des Eigenmietwerts: Termine, Folgen, Gesetze

Wer in der Schweiz ein Haus besitzt, kennt den Ärger: Jedes Jahr taucht der Eigenmietwert in der Steuererklärung auf – eine fiktive Miete, die man versteuern muss, obwohl kein Geld fliesst. Nach jahrelangen Debatten hat das Stimmvolk im September 2025 die Abschaffung beschlossen. Wir erklären, was sich ab 2026 bis 2029 Schritt für Schritt ändert und was für Eigentümer auf dem Spiel steht.

Volksabstimmung zur Abschaffung: September 2025 (Ja von Volk und Ständen) ·
Inkrafttreten der Bundesregelung: 1. Januar 2029 (gemäss UBS Schweiz) ·
Umsetzung durch Bundesrat: per 1. April 2026 (gemäss Bundesrat (admin.ch)) ·
Betroffene Haushalte in der Schweiz: ca. 1,5 Millionen Wohneigentümer ·
Bundesebene Abschaffung: einheitlich ab 2029 ·
Kantonale Unterschiede: möglich ab 2026

Schlüsselfakten auf einen Blick

Sechs Zahlen, eine klar werdende Tendenz: Der Zeitplan steht, doch die kantonalen Spielräume sind noch offen.

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Wann tritt die Abschaffung in Kraft?

Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Stimmbevölkerung der Abschaffung des Eigenmietwerts zu (Migros Bank, Ratgeber). Der Bundesrat setzte die Reform daraufhin per 1. April 2026 in Kraft. Die bundesweite Abschaffung des Eigenmietwerts wird aber erst am 1. Januar 2029 wirksam.

Gilt die Abschaffung rückwirkend?

Nein. Bis zum Inkrafttreten am 1. Januar 2029 gilt der Eigenmietwert weiterhin als steuerbares Einkommen (Raiffeisen Schweiz, Ratgeber). Der Systemwechsel wirkt erst für Steuerperioden ab 2029.

Welche Kantone führen sie früher ein?

Die Reform lässt den Kantonen ab 2026 Spielraum für eine vorzeitige Umsetzung. Einige Kantone haben bereits angekündigt, die Abschaffung schon 2026 oder 2027 in Kraft zu setzen. Die konkreten Termine sind jedoch noch nicht abschliessend bekannt.

Fazit: Die Abschaffung ist beschlossen, aber nicht sofort da. Eigentümer sollten für die Steuerjahre 2025–2028 weiterhin mit dem Eigenmietwert rechnen. Kantone, die vorziehen, können für frühzeitige Entlastung sorgen – oder für Verwirrung.

Die Übergangsphase erfordert von Eigentümern eine sorgfältige Steuerplanung, um kurzfristige Nachteile zu vermeiden.

Welche Folgen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Steuerliche Entlastung für Wohneigentümer

Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt die Einkommenssteuer auf den fiktiven Mietwert. Das reduziert das steuerbare Einkommen von Eigentümern selbstgenutzter Liegenschaften spürbar. Die Abschaffung betrifft sowohl Erst- als auch Zweitliegenschaften (Zurich Schweiz, Ratgeber).

Auswirkungen auf den Hypothekarzinsabzug

Im Gegenzug fallen die Abzüge für Unterhaltskosten grundsätzlich weg (Migros Bank, Ratgeber). Auch die Schuldzinsen sind künftig nur noch in beschränktem Umfang abziehbar. Eine Ausnahme gibt es für Ersterwerber von selbstgenutztem Wohneigentum: Sie können weiterhin Schuldzinsen abziehen, jedoch degressiv – verheiratete Paare im ersten Jahr maximal 10’000 Franken, im zweiten Jahr 9’000 Franken usw. (Zurich Schweiz, Ratgeber). Alleinstehende Ersterwerber können die Hälfte dieser Beträge abziehen.

Veränderungen bei Renovationsabzügen

Da die Abzüge für Unterhaltskosten wegfallen, können Eigentümer Renovationen nicht mehr direkt von den Steuern absetzen. Das könnte die Bereitschaft zu regelmässigen Instandhaltungen beeinflussen.

Folgen für Mieter

Die Reform wirkt sich primär auf Eigentümer aus. Mieter sind nicht direkt betroffen, da der Eigenmietwert nur selbstgenutztes Wohneigentum betrifft. Indirekt könnten sich jedoch die Mietpreise verschieben, wenn Vermieter die neuen Steuerbedingungen einpreisen.

Fazit: Für viele Eigentümer ist die Abschaffung eine Steuerentlastung – aber die gleichzeitige Einschränkung der Abzüge kann den Vorteil teilweise neutralisieren. Ersterwerber profitieren von einer Übergangsregelung.

Das Zusammenspiel aus Wegfall des Eigenmietwerts und Einschränkung der Abzüge macht eine individuelle Steuerberechnung unerlässlich.

Wie berechnet man die steuerlichen Auswirkungen der Abschaffung?

Berechnungsmethoden für die Steuerersparnis

Die Steuerersparnis hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz und vom Kanton ab. Grundsätzlich reduziert der Wegfall des Eigenmietwerts das steuerbare Einkommen um die Höhe des bisherigen fiktiven Mietwerts. Swiss Life gibt an, dass der Eigenmietwert bei Stockwerkeigentum rund 4,25 % des Steuerwerts und bei Einfamilienhäusern rund 3,5 % des Steuerwerts beträgt (Swiss Life, Ratgeber). Der Steuerwert liegt wiederum bei etwa 70 % des Verkehrswerts.

Simulationsrechner und Behördenhilfe

Das Bundesamt für Statistik stellt Simulationen zur Verfügung. Auch Finanzinstitute wie die UBS bieten Online-Rechner an, um die individuelle Steuerersparnis zu schätzen. Zum Thema Hypothekarzinsabzug.

Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus

Gehen wir von einem Eigenmietwert von 12.000 Franken pro Jahr und einem Grenzsteuersatz von 30 % aus. Die Abschaffung spart rund 3.600 Franken Steuern pro Jahr. Gleichzeitig fallen Unterhaltsabzüge von vielleicht 2.000 Franken weg, sodass der Nettoeffekt bei 1.600 Franken liegt – stark abhängig vom Kanton und den individuellen Abzügen.

Fazit: Eine konkrete Berechnung ist ohne persönliche Steuerdaten kaum möglich. Nutzen Sie die offiziellen Simulationen, um Ihre individuelle Situation zu klären.

Die tatsächliche Entlastung hängt stark vom persönlichen Grenzsteuersatz und dem Wohnkanton ab.

Was ändert sich für Sie als Eigenheimbesitzer?

Steuerliche Änderungen im Überblick

• Keine Steuer mehr auf selbstgenutztes Wohneigentum (Eigenmietwert entfällt)
• Abzüge für Unterhaltskosten fallen weg
• Hypothekarzinsen nur noch beschränkt abziehbar
• Ersterwerber profitieren von degressivem Schuldzinsabzug

Neue Abzüge und Pflichten

Die Vorlage ist mit der Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften gekoppelt (watson, Nachrichten). Das betrifft vor allem Besitzer von Ferienwohnungen und Zweitwohnungen. Zudem passen die Kantone ihre Steuergesetze an, was zu unterschiedlichen Regelungen führen kann.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

• Berechnen Sie Ihre individuelle Steuerersparnis mit einem Rechner (z. B. UBS oder BFS).
• Prüfen Sie, ob sich eine vorzeitige Renovation lohnt, um noch Unterhaltsabzüge zu nutzen.
• Behalten Sie die kantonalen Entwicklungen im Auge – Ihr Kanton könnte früher umstellen.

Fazit: Die Abschaffung ist kein reines Geschenk. Planen Sie Ihre Steuerstrategie jetzt, um von der Übergangszeit zu profitieren. Tipps zu Renovationen und Steuern.

Die Reform belohnt eine vorausschauende Planung, insbesondere bei der Entscheidung über grössere Renovationen.

Welche neuen Immobiliengesetze gelten ab 2025/2026?

Gesetzgebung auf Bundesebene

Der Bundesbeschluss zur Abschaffung des Eigenmietwerts wurde im September 2025 angenommen. Der Bundesrat hat die Reform per 1. April 2026 in Kraft gesetzt. Parallel dazu wird die kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften eingeführt.

Kantonale Reformen

Die Kantone sind ab 2026 befugt, die Abschaffung vorzeitig umzusetzen. Einige haben bereits angekündigt, die Änderungen schneller zu übernehmen. Die konkreten kantonalen Steuergesetze werden laufend angepasst.

Auswirkungen auf Kauf, Verkauf und Vermietung

Für Käufer sinkt die Steuerlast auf selbstgenutztes Eigentum, was die Attraktivität von Wohneigentum erhöhen könnte. Verkäufer müssen mit Anpassungen bei der Grundstückgewinnsteuer rechnen, deren genaue Ausgestaltung noch unklar ist. Vermieter von Zweitliegenschaften könnten durch die neue Liegenschaftssteuer belastet werden (watson, Nachrichten).

Fazit: Der Gesetzesrahmen ist auf Bundesebene klar, die kantonalen Details bleiben ein Flickenteppich. Wer kaufen oder verkaufen will, sollte sich frühzeitig kantonale Beratung holen.

Die kantonalen Unterschiede bleiben eine Herausforderung für Eigentümer mit Liegenschaften in mehreren Kantonen.

Wie können Sie Ihren Eigenmietwert senken?

Offizielle Bewertungsmethode anfechten

Der Eigenmietwert basiert auf der Marktmiete der Gemeinde (Swiss Life, Ratgeber). Liegen die tatsächlichen Mietpreise in Ihrer Gegend unter dem angesetzten Wert, können Sie Einsprache erheben.

Einsprache gegen den Eigenmietwert

Bis zur Abschaffung können Eigentümer den Eigenmietwert anfechten, wenn die Vergleichsmieten in der Gemeinde gesunken sind. Dazu müssen Sie vergleichbare Objekte nachweisen. Nach der Abschaffung entfällt die Notwendigkeit einer Senkung.

Wichtige Faktoren für die Schätzung

Die Kantone legen den Eigenmietwert auf Basis des Steuerwerts fest, der etwa 70 % des Verkehrswerts beträgt (Swiss Life, Ratgeber). Faktoren wie Lage, Ausbaustandard und Alter der Liegenschaft fliessen ein. Eine Senkung ist nur bei nachweislich tieferen Vergleichsmieten sinnvoll.

Fazit: Wer den Eigenmietwert noch für die Steuerjahre 2025–2028 senken kann, spart sofort. Nach 2029 ist das Thema erledigt – dann ist der Eigenmietwert Geschichte.

Bis zur endgültigen Abschaffung bleibt die Möglichkeit, den Eigenmietwert durch Einsprachen zu senken.

Zeitleiste: Die Abschaffung des Eigenmietwerts in Etappen

• September 2025: Volksabstimmung – Ja von Volk und Ständen. Annahme des Bundesbeschlusses.
• 1. April 2026: Bundesrat erlässt Verordnung zur Inkraftsetzung.
• 2026–2028: Kantone passen ihre Steuergesetze an, teilweise vorzeitige Umsetzung möglich.
• 1. Januar 2029: Abschaffung des Eigenmietwerts auf Bundesebene tritt in Kraft. Details zur Volksabstimmung September 2025.

«Der Bundesrat hat beschlossen, die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. April 2026 in Kraft zu setzen, nachdem Volk und Stände im September 2025 zugestimmt haben.»

– Bundesrat (admin.ch)

«Die Abschaffung des Eigenmietwerts gilt ab 2029 und hat konkrete Auswirkungen für Eigentümer, insbesondere beim Wegfall der Unterhaltsabzüge.»

– UBS Schweiz, Analyse

«Die Zustimmung von National- und Ständerat zur vollständigen Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen Meilenstein in der Steuerpolitik für Wohneigentum.»

– HEV Schweiz

Die Zeitleiste zeigt klar, dass 2029 das entscheidende Jahr für den Systemwechsel sein wird.

Für Eigenheimbesitzer in der Schweiz ist die Botschaft eindeutig: Der Eigenmietwert wird abgeschafft, aber der Weg dorthin ist mit Anpassungen gepflastert. Wer jetzt handelt – Renovationen vorzieht, die Steuerstrategie anpasst und kantonale Entwicklungen verfolgt – kann den Übergang optimal nutzen. Für die grosse Mehrheit der Eigentümer bedeutet die Reform eine Steuerentlastung, doch ohne kluge Planung kann der Wegfall der Abzüge die Rechnung schmälern. Die nächsten drei Jahre sind die letzte Chance, alte Abzüge zu nutzen – und die Vorbereitungszeit für die neue Steuerrealität ab 2029.

Die detaillierten Abstimmungsresultate zur Abschaffung zeigen, dass die Vorlage mit 57,7 % Ja-Stimmen angenommen wurde.

Häufig gestellte Fragen

Die Antworten auf diese Fragen bieten eine erste Orientierung für die anstehenden Änderungen.